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Wohneigentumsrecht

[02.07.2024] Vertretung der verwalterlosen Zweiergemeinschaft durch Wohnungseigentümer bei Geltendmachung von Unter­lassungs­ansprüchen wegen Beeinträchtigung des Gemein­schafts­eigentums

Keine Notwendigkeit der Vorbefassung der Eigentümer­versammlung

Wird das Gemein­schafts­eigentum durch einen Wohnungseigentümer beeinträchtigt, wird die verwalterlose Zweiergemeinschaft bei Geltendmachung von Unter­lassungs­ansprüchen durch den anderen Wohnungseigentümer vertreten. Eine Notwendigkeit der Vorbefassung durch die Eigentümer­versammlung vor Klageerhebung besteht nicht. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: In einer aus zwei Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft im Nordwesten Baden-Württembergs bestand Streit über die künftige Nutzung von leerstehenden Gewerberäumen zu Wohnzwecken. Die Eigentümer der einen Einheit erhoben im Jahr 2021 gegen die Eigentümer der anderen Einheit Klage auf Unterlassung. Ein Verwalter war nicht bestellt.

Amtsgericht und Landgericht wiesen Unterlassungsklage ab

Sowohl das Amtsgericht Pforzheim als auch das Landgericht Karlsruhe wiesen die Unterlassungsklage ab. Nach Auffassung des Landgerichts seien die Kläger nicht prozessführungsbefugt. Nach der Reform des Wohnungseigentümergesetzes müsse die Wohnungseigentümergemeinschaft die Unterlassung einer verstoßenden Nutzung des Gemeinschaftseigentum geltend machen. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Kläger.

Bundesgerichtshof verneint ebenfalls Klagebefugnis der Wohnungseigentümer

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Auch in einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft können jedenfalls auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums bezogene Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht von einem einzelnen Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Dies entspreche dem erklärten Willen des Gesetzgebers, den Verband zu stärken und für Ansprüche auf Einhaltung des Binnenrechts nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG nur noch die Wohnungseigentümergemeinschaft für prozessführungsbefugt zu erachten. Auseinandersetzungen über die von konkreten Beeinträchtigungen losgelöste Einhaltung des in der Gemeinschaft geltenden Regelwerks sollen nicht mehr zwischen einzelnen Wohnungseigentümern geführt werden.

Vertretung der verwalterlosen Zweiergemeinschaft durch anderen Wohnungseigentümer

Darin liege keine unzumutbare Erschwerung der Durchsetzung von Unterlassungs- bzw. Beseitigungsansprüchen bei einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft, so der Bundesgerichtshof. Denn diese werde bei der Geltendmachung von Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen, die sich auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen der Wohnungseigentümer beziehen, vom dem jeweils anderen Wohnungseigentümer vertreten. Eine Vorbefassung der Eigentümerversammlung bedürfe es vor Klageerhebung insoweit nicht.

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Quelle: Bundesgerichtshof, ra-online (vt/rb)

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