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Immobilienrecht, Mietrecht

[12.07.2024] Vorliegen der Schuldhaftigkeit einer kündigungs­relevanten Pflichtverletzung muss Vermieter beweisen

Fehlendes Verschulden für Beleidigungen wegen schizophrener Erkrankung des Mieters

Der Vermieter ist für das Vorliegen der Schuldhaftigkeit einer Pflichtverletzung des Mieters beweispflichtig. Äußert ein an schizophrener Psychose erkrankter Mieter Beleidigungen gegenüber dem Vermieter, liegt kein Verschulden vor. Dies hat das Landgericht Berlin II entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Januar 2022 versandte der Mieter einer Wohnung in Berlin-Prenzlauer Berg an den Vermieter eine WhatsApp-Nachricht mit wirrem Inhalt. Da die Nachricht zudem antisemitische und sonstige Beleidigungen enthielt, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Da der Mieter die Kündigung nicht akzeptierte, erhob der Vermieter Räumungsklage. Der Mieter berief sich auf eine psychische Erkrankung.

Amtsgericht wies Räumungsklage ab

Das Amtsgericht Berlin-Mitte wies die Räumungsklage ab. Es hatte eine medizinisch-psychiatrisches Gutachten eingeholt, welches festgestellt hat, dass der Mieter an einer schizophrenen Psychose litt. Es lag zudem eine Mehrfachabhängigkeit von Alkohol, Cannabis und Amphetaminen vor. Es sah den Mieter daher als nicht einsichts- und steuerungsfähig zum Tatzeitpunkt an. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung des Vermieters.

Landgericht hält Vermieter für beweispflichtig hinsichtlich des Verschuldens des Mieters

Das Landgericht Berlin II bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Die Kündigung des Vermieters sei weder als ordentliche noch fristlose Kündigung wirksam. Der Vermieter habe insofern kein Verschulden des Mieters nachweisen können. Zwar habe der Vermieter ein solches behauptet, doch haben sie als insoweit darlegungs- und beweisbelastete Partei auf das substantiierte Bestreiten des Mieters den Beweis schuldhaften Verhaltens nicht zu führen vermocht. Für eine Beweispflicht des Vermieter spreche nicht nur der Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, sondern auch der Wille des Gesetzgebers.

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Quelle: Landgericht Berlin II, ra-online (zt/WuM 2024, 330/rb)

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