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Immobilienrecht, Wohneigentumsrecht

[11.07.2024] Klage auf Zustimmung zum Verkauf des Wohneigentums ist stets gegen die Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft zu richten

Unerheblich ist Regelung in Gemeinschafts­ordnung zur Zustimmungspflicht der Wohnungseigentümer

Die Klage auf Zustimmung zum Verkauf von Wohneigentum ist nach Inkrafttreten des neuen Wohneigentumsrechts im Dezember 2020 stets gegen die Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft zu richten. Dabei ist unerheblich, ob die Gemeinschafts­ordnung die Zustimmungspflicht der Wohnungseigentümer regelt. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: In einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft im Rhein-Main-Gebiet wollte einer der Wohnungseigentümerinnen im November 2021 ihre Wohnung verkaufen. Die andere Wohnungseigentümerin verweigerte dazu aber ihre Zustimmung. Nach der Teilungsordnung aus dem Jahr 2001 bedurfte der Verkauf des Wohneigentums der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Die verkaufswillige Wohnungseigentümerin erhob schließlich gegen die andere Wohnungseigentümerin Klage auf Erteilung der Zustimmung.

Amtsgericht gab Klage statt, Landgericht wies sie ab

Während das Amtsgericht Büdingen der Klage stattgab, wie sie das Landgericht Frankfurt a.M. ab. Seiner Auffassung nach müsse sich eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung des Wohneigentums gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft richten. Dies gelte auch dann, wenn eine Teilungserklärung aus dem Jahr 2001 die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer vorsieht. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Klägerin.

Bundesgerichtshof hält ebenfalls Wohnungseigentümergemeinschaft für richtigen Klagegegner

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Die Beklagte sei nicht der richtige Klagegegner. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohneigentums der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf, sei eine Klage auf Zustimmung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten. Denn die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowohl im Außen- als auch im Innenverhältnis obliege nunmehr gemäß § 18 Abs. 1 WEG ausschließlich dem Verband (BGH, Urt. v. 21.07.2023 - V ZR 90/22 -). Zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehöre die Prüfung und Erteilung der Zustimmung zu einer Veräußerung. Diese Ausgabe obliege im Innenverhältnis der Gemeinschaft.

Teilungserklärung von 2001 unerheblich

Dass die Teilungserklärung aus dem Jahr 2001 und damit vor Inkrafttreten des neuen Wohneigentumsrechts im Dezember 2020 stammt, hielt der Bundesgerichtshof für unerheblich.

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Quelle: Bundesgerichtshof, ra-online (vt/rb)

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